幅4ｍ未満の道路に接していてもセットバック不要な土地【不動産鑑定士が解説します】

建物の建築と道路の幅

「セットバック」って聞いたことありますか？

不動産の購入を検討したりしていて不動産屋さんから「セットバック」という言葉を聞いたりしたことがありませんか？

一般に、土地に建物を建てるにはその土地が道路に接していて、その道路の幅が4ｍ以上ないといけません。そしてもしもあなたが購入を検討している土地が接している道路の幅が4ｍ未満の場合には、建物を建てる際に道路の中心線から2ｍ以上後退しなければなりません。これがセットバックです。

こう決めることで道路の両側の土地の所有者がそれぞれ道路中心線から2ｍ以上後退し、両側足して4ｍの幅が確保されることになります。

道路やセットバックのことを定めているのは建物の安全の確保を目的とする建築基準法です。狭い道路沿いに建物が建ち並んでしまうと、災害発生時の緊急車両の通行がままならなかったり火災の際に街区から街区へと延焼しやすくなるため、4ｍの道路幅を確保しようとしているのです。

具体的な規定は建築基準法の第42条にあり、うち第1項が4ｍ以上の道路、第2項が4ｍ未満の道路のセットバックについて定めています。

こうして土地の上に建物を建てようとすると、その土地の接する道路が仮に4ｍ未満であってもいずれは4ｍになることが手当てされているのです。

道路幅が4ｍ未満でもセットバックが不要な土地

ところがこの続きには（第42条）第3項があって、土地が接する道路の幅が4ｍ未満でもセットバックが不要な場合を定めています。以下条文をご紹介します。

『特定行政庁（*追って解説します）は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定（道路中心線から片側2ｍセットバックのこと）にかかわらず、同項（同じく片側2ｍセットバックのこと）に規定する中心線からの水平距離については2メートル未満1.35メートル以上の範囲内において、（中略）別にその水平距離を指定することができる。』

つまり、諸般の事情によりやむを得ない場合にはセットバックは片側2ｍではなく1.35ｍ～2ｍの間の距離を指定できますよ、ということになります。

片側1.35ｍということは両側で2.7ｍですから、もしも特定行政庁が「この幅が2.7ｍの道路については片側後退は1.35ｍで良いですよ」と決めれば、その道路に接する土地にはセットバックせずに建物を建てられることになります。

*知らなくても理解に支障はありませんが、特定行政庁とは都道府県知事または「建築主事」と言う建築基準法に関するいろいろ重要な判断をする役職の人を置いている市町村の長を言います。

具体例

冒頭の写真はその「42条3項道路」の具体例です。東京都千代田区内にあります。

道路の幅が3ｍ、道路中心線からの水平距離が1.5ｍと定められていますので、4ｍ未満であるものの建物を建てるのにセットバックが不要になります。

あくまでも「土地の状況に因りやむを得ない場合」に例外的に認められるものですので事例はとても珍しく、鑑定歴約20年でも42条3項の道路には片手で数えるほどしか遭遇していません。

まとめ

土地に建物を建てる場合、その土地が接する道路の幅が4ｍ以上なければならない、というのは大原則で、道路が4ｍ未満の場合にはセットバックという制度を通じて沿道の土地所有者の権利を抑制してでも建築物の安全の確保を通じて国民の安全を守とうとしている、というのが建築基準法の道路に対する考え方です。

ただ、そうは言ってもどうしてもやむを得ない場合にはしかたがないので42条3項に例外を置いているのです。

法令と言うと「杓子定規」とか「融通がきかない」とか思われがちですし、あまり融通が利くとルールの役目をはたさなくなってしまって困るのですが、「無理なものは無理」といった意外と柔軟な部分もあったりします。

原則をおさえたら例外も知って、なぜそのような例外が認められているのかを考えるようにすると法律の目的である「立法趣旨」が見えてきて法令の理解が進みます。

最後に、建築基準法の道路に関する規定は特定の区域（都市計画区域及び準都市計画区域内）においてのみ適用されるのもの（集団規定といいます）ですから、これら区域の外では「土地が接する道路の幅」により建物の建築が制限さあれることはありません。